Portabilità del mutuo, surrogazione e rinegoziazione - © Studio Notaio Annamaria Ferrucci | Giovinazzo e Bari | Puglia

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Portabilità del mutuo, surrogazione e rinegoziazione
 
 
Il Notaio Annamaria Ferrucci risponde

Quesito: 
Qual è la differenza tra portabilità del mutuo, surrogazione e rinegoziazione?

Risposta:
Per rinegoziazione del mutuo si intende il contratto con il quale il cliente e la banca stabiliscono di modificare le clausole del mutuo già stipulato. Il mutuo rimane sempre lo stesso (non viene cioè sostituito da un nuovo mutuo) ma muta la disciplina dei rapporti tra banca e cliente: esemplificando, si cambia il metodo di indicizzazione (si passa dal tasso variabile al tasso fisso), si può diminuire lo spread (cioè il "guadagno" della banca rispetto all'Irs o all'Euribor e cioè rispetto al tasso che la banca paga per procurarsi il denaro sul mercato interbancario), si può allungare la durata (ad esempio passando dalla pattuita restituzione del finanziamento in numero 150 rate ad un nuovo piano di ammortamento in 360 rate). Per surrogazione si intende la procedura mediante la quale il mutuatario contrae con una altra banca un nuovo mutuo e utilizza l'erogazione del nuovo finanziamento per chiudere il vecchio mutuo. Questa procedura permette di "agganciare" le vecchie garanzie del vecchio mutuo al nuovo mutuo; cosicché l'ipoteca del vecchio mutuo va a garantire il nuovo mutuo: si “stacca” l’ipoteca dal vecchio mutuo, che viene estinto, per “attaccarla” al nuovo mutuo, stipulato evidentemente a condizioni più favorevoli rispetto al vecchio mutuo. Occorre, dunque, stipulare un nuovo mutuo con una nuova banca (art. 1202, comma 1), qualificando espressamente il nuovo mutuo come finalizzato a procurare la provvista per estinguere il vecchio mutuo (art. 1202, comma 2, n. 2) e si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare a estinguere il vecchio mutuo (art. 1202, comma 1). All’atto dell’estinzione del vecchio mutuo il debitore deve dichiarare alla vecchia banca che, per effettuare l’estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo (art. 1202, comma 2, n. 3). Occorre, poi, ottenere dalla vecchia banca una quietanza di estinzione del vecchio mutuo, nella quale la vecchia banca deve pure dare atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato, mediante un nuovo mutuo, la disponibilità finanziaria necessaria per estinguere il vecchio mutuo (art. 1202, comma 2, n. 3). Con l’atto di surrogazione, il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla vecchia banca nelle garanzie (specialmente l’ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il vecchio mutuo (articolo 1202, comma 1). La surrogazione, dunque, differisce radicalmente dalla rinegoziazione: nel primo caso si cambia il mutuo (e inevitabilmente si cambia banca); nel secondo caso si ridefiniscono, con la stessa banca, le condizioni (tasso, durata, commissioni, eccetera) del mutuo già in corso. La banca non è costretta ad aderire alla richiesta del cliente di rinegoziare il vecchio mutuo: trattandosi di un contratto già stipulato, la pretesa del cliente di modificarlo deve incontrare il consenso della banca, che ovviamente non è obbligata a esprimerlo. Nella surrogazione, invece, la vecchia banca, ricevendo una somma di denaro in misura pari a quella dovuta dal cliente per estinguere il vecchio mutuo, non può rifiutarsi di surrogare la nuova banca nelle garanzie che assistevano il vecchio mutuo. Con la surroga, non si perdono i benefici fiscali del vecchio mutuo, se esso venne stipulato in presenza dei requisiti che rendono appunto detraibili gli interessi passivi e gli altri oneri accessori derivanti dal mutuo (articolo 8, comma 4, d.l. n. 7/2007); non si paga l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (art. 8, comma 4-bis, del d.l. 7/2007), che sarebbe pari, a seconda dei casi, allo 0,25 o al 2% dell'importo erogato; non si paga alcun tipo di imposta (registro, bollo, ipotecaria) per l'operazione di surrogazione (art. 8, comma 4-bis, del d.l. n. 7/2007); le banche non possono imporre costi per effettuare la procedura di surrogazione (articolo 8-bis del d.l. n. 7/2007) né possono impedirla o renderla onerosa imponendo il pagamento di commissioni (art. 8, comma 3, del d.l. 7/2007).


 
 
 
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