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Acquisto Casa e Certificato di Agibilità
 
 
Il Notaio Annamaria Ferrucci risponde

Quesito: 
L’acquirente può rifiutarsi di firmare atto di compravendita se manca agibilità?

Risposta:
L’acquirente che il giorno prima della stipula dell’atto di compravendita innanzi al Notaio, non abbia ricevuto copia del certificato di agibilità, può tutelarsi rifiutandosi di stipulare il contratto di compravendita. Inoltre, se ha fatto un compromesso, può chiedere il doppio della caparra versata e l’eventuale risarcimento per l’ulteriore danno subito. Secondo la Suprema Corte di Cassazione, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità, pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra un inadempimento del venditore per consegna di un aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commercialità del bene. Nessuna rilevanza può dedursi dall'asserita conoscenza, da parte del promissario acquirente, circa la mancanza del suddetto certificato, essendo un obbligo del venditore quello di consegnare tutti i documenti relativi all'uso della cosa venduta. L'unica deroga all'obbligo di consegna del certificato si verificherebbe nel caso in cui il promissario acquirente avesse rinunciato espressamente al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di consegnare tale documento (Così Cass. 22 settembre 2020, n. 19749; Cass., 5 agosto 2022, n. 24317; Cass., 1° agosto 2023, n. 23370 “Il venditore ha, in generale, l'obbligo di reperire e consegnare il certificato di agibilità, quale requisito per la usufruibilità e commercializzazione futura del bene, non potendo altrimenti considerarsi adempiente rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto. Proprio la riconducibilità di tale omissione nella categoria dell'inadempimento, porta a ritenere che l'oggetto sia disponibile e che quindi l'acquirente possa rinunciarvi ovvero non possa contestare la sua mancanza tutte le volte in cui abbia manifestato l'intenzione di non considerare la sua consegna decisiva per l'acquisto dell'immobile”). 


 
 
 
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